民法典取代合同法，房屋租賃需注意5個新要點！附租賃合同范本
集婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則于一體的民法典施行至今已有近半年，相信無論是否為法律行業(yè)從業(yè)者，通過相關宣傳報道，多多少少對這部有著“社會生活百科全書”之稱的法典都有所了解。這里我們簡單盤點一下其中有關房屋租賃新增的幾個知識點，畢竟居住問題是每個人生活中必然要面對的，了解相關法律法規(guī)能更好地維護自身居住權益。
一、設立居住權的房屋不能出租。居住權是民法典新增的一項用益物權，當房屋設立居住權后，居住權人在約定的時間內依法享有該房屋的使用權。根據《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
所以租房時務必注意房屋有無居住權，為避免相關糾紛可以在合同中注明：“該房屋未設立過居住權、租賃期間也不得新增居住權，否則房東承擔相應違約金”。
二、租住的房屋遇到查封扣押拍賣等突如其來的權屬爭議時，租住人可以依法退租和解除合同。《民法典》第七百二十四條規(guī)定：非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。
三、租住人享有優(yōu)先承租權。搬家是一件十分麻煩的事情，如果不是對租住環(huán)境極度不滿，大多數人都是懶得挪窩的，但可能會遇到的一種情況是，租期快到了被房東告知有其他人要租該房屋、或者直接表示不想租給你了，租住人不得不去找新房子。
而民法典實施后，根據第734條的規(guī)定，租賃期滿，同等條件下承租人有優(yōu)先承租的權利，不過如果在價格方面無法達成一致，這個優(yōu)先權就沒有了。另外租賃期滿時，出租人對租住人繼續(xù)使用租賃物沒有異議的，默認原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇?/p>
四、出租人要出售房屋時，承租人有優(yōu)先購買權，但是出賣給房屋按份共有人或近親屬的除外。按照此前的合同法，租住人便享有優(yōu)先購買所租賃房屋的權利，但如果想把房屋低價出售給自己的親戚，租住人也享有優(yōu)先購買權就不合適了。
盡管這種情況不多見，我們的民法典依然對此進行了完善——產權人出賣租賃房屋前，要及時通知承租人，承租人享有同等條件優(yōu)先購買權，有購買意愿需在15日內說明，否則喪失優(yōu)先權；房屋按份共有人或近親屬購買者除外。
五、出租人對承租人私自轉租房屋有異議的，有權解除合同，時效為六個月。大城市常常有一些二房東將租好的房屋再轉租給第三人以賺取差價的情況，如果產權人不知情，根據《民法典》第716、718條，未經出租人同意的轉租，出租人可以解除合同，不過異議需在六個月內提出，否則視為允許。經原出租人同意的，則可以轉租，雙方之間的合同依然有效。
這正是我們常說租房子一定要看房產證的根本原因，如果原房東要求解除合同，對于租了二房東房子的租住人來說是很麻煩的；如果對二房東的房子真的十分中意，請記得確認對方有原出租人提供的相應合同許可。
最后附上一份合同模板：
